房地產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現出來(lái)。
房地產(chǎn)評估原則：信息數據庫的建立
1、多渠道搜集商鋪成交資料及市場(chǎng)信息，如通過(guò)中介公司了解商鋪為出售、租賃信息資料;通過(guò)拍賣(mài)行了解商鋪拍賣(mài)成交資料等，除此之外，還可以通過(guò)報紙、專(zhuān)業(yè)雜志、網(wǎng)上查詢(xún)等多種途徑搜集商輔相關(guān)資料。
2、掌握政策法規，并注重搜集城市發(fā)展方向的相關(guān)信息。如政府頒布的城市規劃發(fā)展方向，如交通、基礎設施、市政及公建配套，專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)等。這也需分門(mén)別類(lèi)加以整理，方便查找。
房地產(chǎn)評估原則：認真作好估價(jià)對象
1、估價(jià)對象的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建筑結構、商鋪開(kāi)問(wèn)、進(jìn)深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高(有些商鋪可以塔閣樓)、商鋪使用率、內部格局(布局的合理性)、內部設施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)(出租、自用還是閑置)。
2、估價(jià)對象的權利狀況及現時(shí)的租金水平：如商鋪證載用途、合法產(chǎn)權面積、土地使用權剩余使用年限、土地世紀網(wǎng)學(xué)網(wǎng)代發(fā)中心()給您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使用權是出讓還是劃撥;估價(jià)對象如果為出租，是簽訂中長(cháng)期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調查租金時(shí);有些業(yè)主在購買(mǎi)商鋪后，又由開(kāi)發(fā)商統一的返租幾年，協(xié)議租金不能代表客觀(guān)市場(chǎng)租金，要注意此類(lèi)情況。
3、重視對周邊的區位情況調查，如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營(yíng)特色、市場(chǎng)的消費群體、交通情況(如路面的寬度、公交線(xiàn)路、地鐵站、有無(wú)交通管制如單行線(xiàn)等)、市政及基礎設施、公建配套條件等;周邊市場(chǎng)商鋪類(lèi)用房的租、售面積及價(jià)格水平等。并在此基礎上認真填寫(xiě)現場(chǎng)查勘記錄表;對估價(jià)對象拍照留證。
房地產(chǎn)評估原則：遵循房地產(chǎn)評估的基本原則
房地產(chǎn)估價(jià)應遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，在此結合實(shí)例談一談合法原則、最高最佳使用原則。
l、合法性原則，比如有的商鋪證載用途為住宅或辦公，但由于位于老城區的商業(yè)區，其租金的水平很高，這里需指出的是，應遵循合法性原則，當然也應適當考慮現時(shí)的用途對其價(jià)值有正面的影響。如果委托方要求按商鋪評估，在按商鋪評估的前提下，要假設能通過(guò)補繳相應的地價(jià)及稅費，順利轉換用途，在報告中加以披露，評估結果應充分考慮補繳的相關(guān)費用，并做相應的扣除。
房地產(chǎn)評估方法：成本法
(1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現的土地開(kāi)發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場(chǎng)標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開(kāi)發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價(jià)，然后根據實(shí)際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。
房地產(chǎn)評估方法：市場(chǎng)比較法
挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評估過(guò)的、具備正常報價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數量化，通過(guò)準確的指數對比調整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強的實(shí)際意義和準確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結果較為準確。
房地產(chǎn)評估方法：剩余法
房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來(lái)時(shí)，因為房地產(chǎn)總價(jià)=土地使用權價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價(jià)。
房地產(chǎn)評估方法：收益法
不同的地區、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
房地產(chǎn)評估方法：假設開(kāi)發(fā)法
對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
房地產(chǎn)評估方法：基準地價(jià)法
針對到某一地塊的土地使用權價(jià)值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區域因素、個(gè)別因素的調整，最后得出估價(jià)對象土地使用權價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
房地產(chǎn)評估方法：路線(xiàn)價(jià)法
土地使用權的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區，土地的價(jià)值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線(xiàn)價(jià)法。
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