淺談房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)中應注意的一些問(wèn)題
隨著(zhù)社會(huì )的日益發(fā)展，人們法律意識的日益提高，房地產(chǎn)司法鑒定業(yè)務(wù)逐漸增多，諸如債務(wù)糾紛、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)分割合并、國有土地上房屋征收補償糾紛、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛等等，不一而足，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)逐漸成為估價(jià)機構經(jīng)常面對的評估業(yè)務(wù)。在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)結論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據，對仲裁的公正性起著(zhù)重要的作用。由于當事人尖銳的利益沖突和矛盾，使得司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估與其他類(lèi)型的房地產(chǎn)評估相比，更具有嚴肅性和復雜性。在評估實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)估價(jià)師日益感受到來(lái)自各方的壓力，由于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)引發(fā)的風(fēng)險正日益增加，因此深入研究在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的應注意的問(wèn)題就顯得尤為必要。
一、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)程序中應注意的問(wèn)題
1、接受估價(jià)委托，明確估價(jià)范圍
司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)初期，估價(jià)機構接到委托人委托時(shí)，應明確該估價(jià)業(yè)務(wù)是否可承接：
1、須為以房地產(chǎn)為主的估價(jià)對象，2、司法鑒定機構不應承接的業(yè)務(wù)范疇：（1）委托事項超出本機構司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；（2）鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的；（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會(huì )公德的；（4）鑒定要求不符合司法鑒定執業(yè)規則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規范的；（5）鑒定要求超出本機構技術(shù)條件和鑒定能力的；（6）其他不符合法律、法規、規章規定情形的。
對不予受理的，應當向委托人說(shuō)明理由，退還其提供的鑒定材料；可承接的，應與估價(jià)委托人簽訂《司法鑒定估價(jià)委托合同》。委托合同中，應明確估價(jià)的基本事項：如估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象范圍、價(jià)值類(lèi)型等。尤其是還要明確界定評估業(yè)務(wù)各方的責任和義務(wù)，從而規范各方的行為和責任，有效化解房地產(chǎn)估價(jià)師的執業(yè)風(fēng)險。
此外在接受房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)時(shí)，還要根據不同的估價(jià)對象確定合理的估價(jià)范圍。一般情況下，獨立房屋要包含所占用或分攤的土地使用權；估價(jià)對象為非獨立或屬于整體房地產(chǎn)中的一部分時(shí)，要提醒司法部門(mén)估價(jià)對象還要包含所應分攤的通道、停車(chē)位及水、電、中央空調等配套設施，避免執行時(shí)出現不必要的糾紛。
2、對鑒定估價(jià)所需資料的評估和判斷
估價(jià)資料是執行估價(jià)程序、得出估價(jià)結論的主要依據。因此，估價(jià)資料是否全面、真實(shí)、詳細，直接關(guān)系到估價(jià)結果的可靠性和準確性。接受估價(jià)委托后，估價(jià)機構應詳盡周密地制定作業(yè)方案，同時(shí)著(zhù)手搜集估價(jià)所需的相關(guān)資料。房地產(chǎn)估價(jià)師在承接業(yè)務(wù)時(shí)，就要求首先對評估資料搜集的可能性、資料的真實(shí)性和完整性進(jìn)行評估，以確定承接業(yè)務(wù)的風(fēng)險，最終決定是否承接該業(yè)務(wù)。如果出現估價(jià)依據缺失、估價(jià)程序不能完全履行的情形，如估價(jià)對象滅失，或者估價(jià)對象的所有人或占有方拒絕或者不配合估價(jià)人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，可以借鑒四川省的做法，讓當事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評估風(fēng)險告知書(shū)》，使得當事人明確知曉其配合義務(wù)及不配合所可能承擔的法律后果及風(fēng)險，這不僅提供了一種約束機制，也事先約定了責任。
其次，還要注意資料交接的程序性。一是所有委托資料都應當通過(guò)人民法院移交給估價(jià)機構；二是估價(jià)師不應接觸當事人或單方面從任何一方當事人手中接受資料、證據等；三是若評估過(guò)程中有新的鑒定評估資料、證據出現，也須經(jīng)人民法院組織有關(guān)當事人質(zhì)證后，由人民法院移交給估價(jià)機構。
3、嚴格估價(jià)程序，做到勤免盡責勘查
在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，實(shí)地查勘是一個(gè)十分重要的作業(yè)程序。要注意以下幾點(diǎn)：
首先,涉訴雙方當事人或其代理人、法院執行局和技術(shù)處工作人員、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師四方應全部到場(chǎng)，共同進(jìn)行實(shí)地查勘，確認估價(jià)對象及范圍。查勘現場(chǎng)遇到爭議問(wèn)題現場(chǎng)協(xié)商或補充確認。若出現特殊情況（如一方未到場(chǎng)、一方不配合無(wú)法進(jìn)入現場(chǎng)等），應及時(shí)與司法鑒定委托部門(mén)溝通解決，并及時(shí)制作《實(shí)地查勘記錄表》并讓在場(chǎng)人員共同簽字。
其次,估價(jià)機構應委派至少兩名估價(jià)師對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘。在無(wú)特殊不可抗力的情況出現下，一般不應在估價(jià)報告作業(yè)過(guò)程中更換估價(jià)師，盡量保證實(shí)地查勘人員與簽字蓋章的估價(jià)師一致。事實(shí)證明，簽字估價(jià)師對現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，可保證房地產(chǎn)估價(jià)師了解現場(chǎng)情況、估價(jià)對象及估價(jià)過(guò)程，避免引起爭議，出現風(fēng)險。
此外在實(shí)地查勘過(guò)程中，到場(chǎng)估價(jià)師應對委托人提供的相關(guān)資料（包括估價(jià)對象權屬資料、權益情況等）進(jìn)行必要核實(shí)和拍攝記錄。若在實(shí)地查勘過(guò)程中發(fā)現估價(jià)委托人提供的資料不全，可說(shuō)明情況要求估價(jià)委托人補充提供相關(guān)必要資料。實(shí)地查勘資料也應按規定收簽、驗證和保存，整個(gè)過(guò)程要保證做到周密、嚴格，萬(wàn)無(wú)一失，避免程序糾紛和證據糾紛。
最后,在司法鑒定估價(jià)中還要特殊注意鑒定報告應在合理的時(shí)間內完成。根據《司法鑒定程序通則》的有關(guān)要求，鑒定機構應當在與估價(jià)委托人簽訂司法鑒定協(xié)議書(shū)之是起三十個(gè)工作日內完成委托事項的鑒定工作。涉及復雜、疑難、特殊的技術(shù)問(wèn)題的，完成鑒定的時(shí)間可以延長(cháng)，延長(cháng)時(shí)間一般不得超過(guò)三十個(gè)工作日。因此，我們房地產(chǎn)估價(jià)機構在接受司法鑒定業(yè)務(wù)后，要及時(shí)組織本機構的骨干力量進(jìn)行鑒定工作，確保在合理期限內完成鑒定報告，最大限度的體現司法鑒定的公平和效率。
二、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)聽(tīng)證和答疑中應注意的問(wèn)題
1、估價(jià)報告初評結果詢(xún)證及組織聽(tīng)證會(huì )的必要性
估價(jià)報告經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)機構內部三審程序后，形成初步估價(jià)結果?？梢园殉醪焦纼r(jià)結果及時(shí)反饋到估價(jià)委托人進(jìn)行初步溝通，并就技術(shù)路線(xiàn)及關(guān)鍵數據的選用做出專(zhuān)業(yè)的必要說(shuō)明，結合案情取得執行部門(mén)和技術(shù)部門(mén)的認同。對一些復雜、雙方爭議大的特殊案件，可以根據需要由估價(jià)委托人組織進(jìn)行聽(tīng)證會(huì )，再一次充分聽(tīng)取雙方當事人的主要訴求，校正關(guān)鍵估價(jià)參數的選取科學(xué)性，最終做出客觀(guān)、合理的鑒定結論，有利于下一步案件的順利進(jìn)行。
房地產(chǎn)估價(jià)鑒定結論接受質(zhì)證時(shí)要重點(diǎn)闡明估價(jià)鑒定的依據、出示現場(chǎng)勘察記錄、司法鑒定文書(shū)的規范性，圓滿(mǎn)答復法官及當事人的詢(xún)問(wèn)，進(jìn)而獲得雙方當事人的信服、認可。當事人可以對鑒定人進(jìn)行直接詢(xún)問(wèn)、反對詢(xún)問(wèn)、再直接詢(xún)問(wèn)、再反對詢(xún)問(wèn)，也可以要求該估價(jià)師就所作意見(jiàn)或推論中的任何事項，公開(kāi)其所依據的事實(shí)或資料。
2、出庭接受質(zhì)證回答問(wèn)題的技巧和注意事項
估價(jià)師出庭接受質(zhì)證時(shí)要把握以下幾個(gè)原則和要點(diǎn)：
（1）充分尊重當事人的質(zhì)證權，在出庭接受質(zhì)證時(shí)做到有理有節，不對任何一方態(tài)度上表現出明顯的傾向性；
（2）著(zhù)重回答程序方面的問(wèn)題，重點(diǎn)回答鑒定程序的合法性、選取估價(jià)方法的科學(xué)性，估價(jià)過(guò)程的規范性和鑒定結果確定的合理性。
（3）估價(jià)師只能就委托鑒定的科學(xué)技術(shù)或專(zhuān)門(mén)問(wèn)題發(fā)表專(zhuān)家意見(jiàn)，不得對法律適用等與鑒定人職責無(wú)關(guān)的問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)和看法，也不得對案件定性和確定當事人法律責任的內容發(fā)表看法；
（4）估價(jià)師法庭回答問(wèn)題應神態(tài)自然得體，語(yǔ)調語(yǔ)速恰當，吐詞清晰，保持與質(zhì)詢(xún)方和庭上人員眼神交流，注意對方反應，少用方言土語(yǔ)，忌諱模棱兩可的模糊用詞。
三、關(guān)于“變現價(jià)”合理確定時(shí)應注意的問(wèn)題
根據河南省高級人民法院“豫高法[2014]151號”通知的要求：“法院在執行環(huán)節對標的評估，應要求評估機構在評估報告中提供市場(chǎng)價(jià)和變現價(jià)，為估價(jià)委托人執行拍賣(mài)、變現提供價(jià)值參考”。這無(wú)疑為房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)增加了一定的難度和風(fēng)險。估價(jià)師在評估過(guò)程中應充分考慮房地產(chǎn)拍賣(mài)方式、稅費轉嫁、買(mǎi)受人心理等因素對估價(jià)對象的影響來(lái)合理確定變現價(jià)。在拍賣(mài)方式上，如果采用網(wǎng)上拍賣(mài)的方式則不需要支付拍賣(mài)傭金。在稅費轉嫁問(wèn)題上要考慮全面，既要考慮因執行人不配合而導致的交易稅費轉嫁，還要考慮估價(jià)對象所欠的物業(yè)費、水、電、氣、暖等使用費用，以及有租約限制的租金影響。同時(shí)還要充分掌握買(mǎi)受人購買(mǎi)的特殊心理以及一次性支付購買(mǎi)價(jià)款等因素對變現價(jià)的實(shí)際影響來(lái)合理提供“變現價(jià)”。根據筆者的不完全統計，我市自去年10月份以來(lái)參與的網(wǎng)上拍賣(mài)項目，其中普通住宅成交率是最高的，一般一拍不成交，經(jīng)過(guò)合理降價(jià)后二次、三次拍賣(mài)多數可以成交，成交率可達到80%左右。其“變現價(jià)”與“市場(chǎng)價(jià)”的差異程度多在“15%——30%”之間?？傊?，估價(jià)機構要經(jīng)常留意網(wǎng)上拍賣(mài)信息，收集整理類(lèi)似數據，從中總結和挖掘規律，為合理確定變現價(jià)提供科學(xué)的支持。
四、結束語(yǔ)
房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)作為一項特殊的估價(jià)業(yè)務(wù)，對司法的公正性起著(zhù)重要的作用，這也就要求估價(jià)機構應對此項業(yè)務(wù)保持謹慎嚴肅的態(tài)度，嚴格執行房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)操作規程，努力收集評估所需的資料，恰當選擇評估方法和有關(guān)參數，認真撰寫(xiě)估價(jià)報告。只要做好上述各環(huán)節的工作，就能控制評估的實(shí)質(zhì)風(fēng)險，將房地產(chǎn)司法鑒定評估這個(gè)艱巨的工作做好。
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